Statutul chiriașului la bloc: Cine plătește întreținerea și cine răspunde în fața asociației?

Statutul chiriașului la bloc: Cine răspunde pentru întreținere și cine reprezintă proprietarul?

Relația dintre proprietari, chiriași și asociația de proprietari generează adesea confuzii majore la avizier. Mulți proprietari consideră că, odată semnat contractul de închiriere, au scăpat de orice bătăi de cap legate de plata cotelor lunare sau de participarea la ședințe. De cealaltă parte, există asociații care încearcă să impună reguli sau sancțiuni direct chiriașilor, ocolind titularii de drept ai apartamentelor.

În realitate, cadrul legal stabilește reguli extrem de ferme. Pentru asociația de proprietari, singurul partener contractual și juridic rămâne proprietarul, indiferent de clauzele private semnate în contractul de locațiune.

Obligațiile contractuale nu absolvă proprietarul: Ce spune clar legea?

Cea mai mare capcană în care cad proprietarii este includerea unei clauze prin care chiriașul se obligă să plătească întreținerea direct la casierie sau în contul blocului. Deși o astfel de înțelegere este perfect valabilă între proprietar și chiriaș, ea nu are nicio valoare juridică în raport cu asociația de proprietari.

Conform Articolului 30, alineatul (6) din Legea nr. 196/2018, textul este fără echivoc:

„Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator și locatar, precum și nerespectarea obligațiilor contractuale de către locatar nu absolvă proprietarul, în calitate de locator, de obligațiile sale față de asociația de proprietari sau față de furnizorii de utilități publice, prevăzute în prezenta lege.”

Mai mult, Articolului 33, alineatul (7) întărește acest principiu și arată că obligația principală de plată revine întotdeauna titularului: „obligația de plată a cotelor de întreținere revine proprietarului, acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosință a spațiilor respective contravaloarea acestora, în condițiile stabilite prin contract”.

Practic, dacă un chiriaș acumulează restanțe și refuză să plătească, asociația nu îl poate acționa în instanță pe acesta. Procesul pentru recuperarea debitelor se va îndrepta exclusiv împotriva proprietarului. Proprietarul este obligat să achite toate datoriile și penalitățile către bloc, urmând ca ulterior să își recupereze banii de la chiriaș prin instanță, în baza contractului de închiriere.

Declararea chiriașilor și respectarea regulamentului de bloc

Statutul de chiriaș nu înseamnă doar dreptul de a locui în imobil, ci și obligația de a se integra în regulile comunității. Proprietarul are datoria legală de a gestiona corect declararea persoanelor la întreținere.

Conform legii, proprietarul trebuie să notifice în scris președintele asociației cu privire la orice schimbare a numărului de locatari sau despre existența unor contracte de comodat ori închiriere, în termen de cel mult 10 zile de la producerea modificării. Nerespectarea acestei obligații poate duce la introducerea din oficiu a numărului de persoane pe listele de plată de către comitetul executiv.

În ceea ce privește conduita, chiriașii sunt obligați să respecte regulamentul condominiului în mod egal cu proprietarii. Totuși, responsabilitatea finală pentru informarea lor revine proprietarului. Dacă un chiriaș produce daune proprietății comune sau tulbură liniștea vecinilor, asociația va notifica proprietarul, acesta fiind cel responsabil să ia măsuri de remediere sau, după caz, să rezilieze contractul.

Mandatarea chiriașului: Poate un chiriaș să voteze în Adunarea Generală?

Dreptul de vot și de decizie în cadrul asociației aparține strict proprietarilor din condominiu. Un chiriaș nu poate asista și nu poate vota la o Adunare Generală din proprie inițiativă, doar în baza calității de locatar.

Cu toate acestea, proprietarul își poate delega dreptul de reprezentare. Legea permite ca un membru al familiei sau un terț (inclusiv chiriașul) să reprezinte proprietarul absent, cu o condiție esențială: existența unei împuterniciri scrise și semnate.

Pentru ca mandatarea chiriașului să fie valabilă la ședința de bloc, trebuie respectate următoarele criterii:

• Proprietarul trebuie să completeze o împuternicire (procură simplă) în care să specifice clar datele de identificare ale chiriașului și limitele mandatului (dacă are drept de vot complet sau doar pentru anumite decizii).
• O copie a acestei împuterniciri se atașează obligatoriu la procesul-verbal al ședinței.
• Trebuie ținut cont de interdicțiile stricte: chiriașul nu poate primi mandat de reprezentare dacă el este, în același timp, administratorul blocului, soțul/soția acestuia sau un membru al comitetului executiv, pentru a se evita conflictele de interese.

Dacă vrei să te asiguri că relația dintre proprietari, chiriași și asociație se desfășoară într-un mod complet transparent și fără erori de calcul, implementarea unei soluții moderne de administrare este cea mai sigură cale. Digitalizarea listelor și accesul online la documente oferă claritate ambelor părți, eliminând disputele legate de sumele afișate la avizier.