În articolul nostru trecut despre președintele de bloc, am demontat mitul „șefului suprem” și am explicat care sunt limitele clare ale celei mai înalte funcții din asociație. Cu toate acestea, în viața de zi cu zi de la bloc, un alt personaj tinde să își asume mult mai des rolul de „rege” absolut: administratorul. În foarte multe comunități din București, administratorul — mai ales atunci când este ales din rândul proprietarilor — tinde să gestioneze banii, contractele și deciziile tehnice într-o opacitate totală, lăsând impresia că nu trebuie să dea socoteală nimănui. Conform Legii nr. 196/2018, această abordare „pe ritm vechi” este nu doar abuzivă, ci complet ilegală.
O practică extrem de răspândită în blocurile vechi este angajarea unui locatar de pe scară (adesea un pensionar cu timp liber) pentru a ocupa funcția de administrator de bloc. Deși intenția inițială este de a economisi bani, această alegere degenerează frecvent într-un management defectuos.
Administratorii „pe ritm vechi” tind să confunde gestionarea proprietății comune cu administrarea propriei gospodării. Banii asociației sunt adesea ținuți în plicuri sau sertare, chitanțele sunt tăiate de mână pe genunchi, iar listele de plată devin adevărate enigme pentru restul locatarilor. Mai grav, acești administratori dezvoltă o atitudine de „rege”, considerând că vechimea în bloc sau faptul că „ei bat scara toată ziua” le dă dreptul să decidă singuri ce se repară, când se repară și pe cine angajează, ignorând complet mecanismele legale de control.
Cea mai importantă barieră legală pe care un administrator nu are voie să o încalce este independența financiară. Mulți proprietari nu știu că, din punct de vedere juridic, administratorul este un simplu executant al hotărârilor luate de proprietari sau de comitet. El nu reprezintă un organ de decizie al asociației de proprietari.
Legea nr. 196/2018 stipulează clar că administratorul nu are dreptul să utilizeze în niciun fel fondurile asociației de proprietari fără o hotărâre scrisă a adunării generale sau fără decizia comitetului executiv. Evident, în viața de zi cu zi, asociațiile nu se încurcă în birocrație rigidă: acest acord se dă rapid și eficient, de cele mai multe ori pe grupul de WhatsApp al comitetului sau printr-un scurt telefon. Însă ideea de bază rămâne: comitetul trebuie să știe și să își dea acceptul. Administratorul nu poate dacă decide de la sine putere să cheme un instalator preferat pentru o lucrare de rutină, nu poate achiziționa materiale scumpe fără să anunțe pe nimeni și nu poate dispune reparații de capul lui, urmând ca proprietarii să afle de cheltuieli abia când vine lista de întreținere.
Fie că vorbim despre o persoană fizică sau despre o firmă de administrare blocuri profesionistă, aceste atribuții ale administratorului de bloc sunt strict tehnice, contabile și materiale, fiind executate sub coordonarea comitetului:
Legea modernă a eliminat posibilitatea ca oricine să poată profesa fără control. Candidații pentru funcția de administrator trebuie să prezinte obligatoriu atestatul eliberat de primar, care are o valabilitate de 4 ani de la data emiterii. Expirarea sau retragerea atestatului atrage automat imposibilitatea legală de a mai exercita această activitate.
În plus, pentru a proteja patrimoniul proprietarilor, administratorii sunt obligați să încheie, la solicitarea asociației, pe cheltuială proprie, o poliță de asigurare de răspundere civilă profesională. În cazul în care acesta comite o eroare contabilă sau tehnică gravă care aduce prejudicii asociației, dauna va fi acoperită din această asigurare sau retrasă direct din garanția materială a administratorului.
Pentru administratorii care continuă să lucreze după reguli proprii, ignorând prevederile Legii nr. 196/2018, sancțiunile sunt dure și sunt aplicate direct persoanei fizice sau juridice vinovate, nu asociației:
Tranziția de la managementul „la caiet” către o firmă de administrare blocuri profesionistă elimină complet erorile umane, opacitatea și conflictele de vecinătate. O companie specializată aduce avantaje majore pe care un primit locatar nu le poate oferi:
Dacă administratorul dumneavoastră continuă să ia decizii de capul lui, să refuze digitalizarea, să folosească incorect banii din fond de rulment sau fond de reparații ori să ascundă extrasele de cont, asociația riscă nu doar blocaje tehnice, ci și amenzi substanțiale. Soluția modernă constă în schimbarea administratorului de bloc și delegarea acestor sarcini către specialiști care pun preț pe legalitate, transparență și eficiență economică.
Treci la standardul Urban Hive Admin: digitalizare, transparență și suport tehnic specializat.
Răspunsuri rapide și explicate pe scurt despre ce puteri financiare și administrative are administratorul de bloc conform legislației.
