Atribuții administrator bloc: Ce limite legale are?

Dincolo de fișa postului: Ce atribuții are, de fapt, administratorul de bloc și de ce nu poate cheltui niciun leu fără aprobare?

În articolul nostru trecut despre președintele de bloc, am demontat mitul „șefului suprem” și am explicat care sunt limitele clare ale celei mai înalte funcții din asociație. Cu toate acestea, în viața de zi cu zi de la bloc, un alt personaj tinde să își asume mult mai des rolul de „rege” absolut: administratorul. În foarte multe comunități din București, administratorul — mai ales atunci când este ales din rândul proprietarilor — tinde să gestioneze banii, contractele și deciziile tehnice într-o opacitate totală, lăsând impresia că nu trebuie să dea socoteală nimănui. Conform Legii nr. 196/2018, această abordare „pe ritm vechi” este nu doar abuzivă, ci complet ilegală.

Capcana administratorului-vecin și stilul de lucru „pe ritm vechi”

O practică extrem de răspândită în blocurile vechi este angajarea unui locatar de pe scară (adesea un pensionar cu timp liber) pentru a ocupa funcția de administrator de bloc. Deși intenția inițială este de a economisi bani, această alegere degenerează frecvent într-un management defectuos.

Administratorii „pe ritm vechi” tind să confunde gestionarea proprietății comune cu administrarea propriei gospodării. Banii asociației sunt adesea ținuți în plicuri sau sertare, chitanțele sunt tăiate de mână pe genunchi, iar listele de plată devin adevărate enigme pentru restul locatarilor. Mai grav, acești administratori dezvoltă o atitudine de „rege”, considerând că vechimea în bloc sau faptul că „ei bat scara toată ziua” le dă dreptul să decidă singuri ce se repară, când se repară și pe cine angajează, ignorând complet mecanismele legale de control.

Regula de aur: Administratorul nu poate cheltui nici 3 lei fără comitet!

Cea mai importantă barieră legală pe care un administrator nu are voie să o încalce este independența financiară. Mulți proprietari nu știu că, din punct de vedere juridic, administratorul este un simplu executant. El nu este un organ de decizie al asociației de proprietari.

Legea nr. 196/2018 stipulează clar că administratorul nu are dreptul să cheltuiască nici măcar 3 lei pentru a cumpăra un bec fără a avea aprobarea prealabilă a comitetului executiv sau a președintelui. Evident, în viața de zi cu zi, asociațiile nu se încurcă în birocrație rigidă: acest acord se dă rapid și eficient, de cele mai multe ori pe grupul de WhatsApp al comitetului sau printr-un scurt telefon. Însă ideea de bază rămâne: comitetul trebuie să știe și să își dea acceptul. Administratorul nu poate decide de la sine putere să cheme un instalator preferat pentru o lucrare de rutină, nu poate achiziționa materiale scumpe fără să anunțe pe nimeni și nu poate dispune reparații de capul lui, urmând ca proprietarii să afle de cheltuieli abia când vine lista de întreținere.

Care sunt atribuțiile reale și limitele administratorului?

Fie că vorbim despre o persoană fizică sau despre o firmă profesionistă, atribuțiile sunt strict tehnice, contabile și materiale, fiind executate sub directa coordonare a comitetului:

• Gestionarea financiară și listele de plată: Administratorul calculează cotele de întreținere și întocmește listele lunare de plată, însă acestea devin obligatorii pentru locatari doar după ce sunt verificate de cenzor și semnate oficial de președinte;
• Încasarea și depunerea banilor: El încasează cotele de contribuție, iar legea îl obligă să depună toate sumele în contul bancar al asociației în termen de maximum 24 de ore de la colectare, păstrarea de sume mari în numerar fiind interzisă;
• Supravegherea tehnică: Administratorul are datoria de a inspecta periodic proprietatea comună și de a semnala comitetului defecțiunile. El propune soluții și cere oferte, însă decizia finală privind alegerea prestatorului aparține exclusiv comitetului sau adunării generale.

Dacă administratorul dumneavoastră continuă să ia decizii de capul lui, să refuze digitalizarea sau să ascundă extrasele de cont, asociația riscă nu doar blocaje tehnice, ci și amenzi substanțiale. Soluția modernă constă în delegarea acestor sarcini către specialiști care pun preț pe legalitate și eficiență economică.