Chiriași nedeclarați la întreținere: Cum obligi proprietarul să adauge numărul real de persoane?

O nedreptate clasică la avizier: De ce „chiriașii fantomă” îți încarcă propria factură?

Una dintre cele mai vechi și frustrante probleme din blocurile din București este cea a apartamentelor lăsate cu zero persoane la avizier, deși în realitate acolo locuiesc trei sau patru chiriași. Vecinii văd zilnic mișcare pe holuri, aud zgomot, observă volumul uriaș de gunoi menajer produs, însă pe lista de plată cheltuielile acelui apartament rămân minime. Această practică nu este doar o lipsă de bun-simț față de comunitate, ci o încălcare flagrantă a legislației, deoarece cheltuielile pe număr de persoane (cum sunt apa caldă / apa rece necontorizată, energia electrică sau colectarea deșeurilor etc.) sunt redistribuite incorect către ceilalți locatari de bună-credință.

Proprietarii care ascund numărul real de locatari încearcă adesea să fenteze taxele sau să evite declararea veniturilor din chirii. Cu toate acestea, cadrul legal actual oferă asociațiilor pârghii extrem de ferme. Procesul de declarare persoane intretinere nu depinde exclusiv de bunăvoința proprietarului, iar comitetul executiv are dreptul și obligația de a interveni pentru a restabili echilibrul financiar în condominiu.

Ce spune Legea nr. 196/2018 despre obligația de declarare persoane intretinere?

Conform Articolului 30, alineatele (1) și (2) din Legea nr. 196/2018, proprietarii nu au libertatea de a alege când și cum își declară locatarii. Actul normativ stabilește reguli și termene extrem de clare: „Proprietarii din condominii au obligația să notifice președintelui orice schimbare intervenită în structura și numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau nașteri, persoanele luate în spațiu, precum și locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinței”.

Această notificare oficială trebuie realizată în scris în termen de maximum 10 zile de la schimbarea intervenită sau de la semnarea contractului de închiriere ori comodat. Totodată, aceste date sunt absolut necesare pentru completarea Cărții de Imobil, o altă obligație legală pe care proprietarii încearcă să o evite, dar care este strict reglementată de normele de ordine publică.

Rolul Comitetului Executiv: Cum se introduce legal numărul real de persoane?

Dacă proprietarul refuză cu rea-credință să depună declarația în termenul de 10 zile, asociația nu este obligată să asiste neputincioasă la risipă. Comitetul executiv, sub directa coordonare a președintelui de bloc, poate demara o procedură administrativă simplă, dar cu valoare juridică incontestabilă:

• Constatarea din teren: Administratorul sau membrii comitetului pot strânge dovezi vizuale sau mărturii de la vecinii de pe etaj care confirmă prezența constantă a noilor locatari în imobil.
• Întocmirea procesului-verbal: În cadrul unei ședințe de comitet, se redactează un proces-verbal oficial în care se consemnează situația de fapt (de exemplu: „În urma verificărilor și a sesizărilor locatarilor, s-a constatat că la apartamentul X locuiesc în mod curent 3 persoane nedeclarate”). Documentul este semnat de membrii comitetului și avizat de cenzor.
• Adăugarea din oficiu pe listă: În baza acestui proces-verbal, administratorul are dreptul legal de a introduce numărul real de persoane direct pe lista de plată a lunii următoare, fără a mai aștepta acordul proprietarului.

Prin această procedură, sarcina probei se inversează: dacă proprietarul consideră că asociația a greșit, el este cel obligat să demonstreze în scris, cu acte, că persoanele respective au fost doar oaspeți temporari, contestând lista în termenul legal de 10 zile.

Cum se calculează retroactiv cheltuielile pentru chiriașii ascunși?

O altă pârghie importantă este calculul retroactiv. Dacă asociația poate demonstra (prin procese-verbale anterioare sau confirmări scrise de la vecini) că acei chiriași locuiesc în bloc de mai multe luni, comitetul poate decide recalcularea cotelor de contribuție din urmă.

Banii recuperați din aceste recalculări ajută la corectarea bugetului și arată exact unde se duc banii de întreținere, restabilind echitatea financiară pe scară. Toate serviciile facturate pe număr de persoane (cum este energia electrică pentru funcționarea liftului sau salubritatea) vor fi redistribuite, scăzând ușor costurile celorlalți vecini care plăteau incorect în plus.

Soluția modernă: Cum elimină o firmă profesionistă abuzurile?

Gestionarea chiriilor nedeclarate și discuțiile aprinse cu proprietarii agresivi sunt extrem de obositoare pentru un președinte-vecin. De aceea, colaborarea cu o firmă de administrare imobile modernă precum Urban Hive Admin schimbă complet regulile jocului. O companie specializată preia toate aceste conflicte și le rezolvă strict prin metode legale și digitale:

• Sesizări și notificări oficiale transmise prin avocați: Proprietarul primește somații redactate juridic, nu simple rugăminți pe holul blocului.
• Verificarea riguroasă a listelor: Platforma digitală e-bloc permite monitorizarea clară a fluctuațiilor de persoane și semnalează automat anomaliile (ex: consum uriaș de apă la un apartament trecut cu zero persoane).
• Suport pentru Poliția Locală: Dacă proprietarul continuă abuzul, administratorul autorizat poate sesiza direct autoritățile locale pentru verificarea vizelor de flotant sau a contractelor de închiriere ascunse.

Sistemul „lasă că merge și așa” nu mai are loc într-un condominiu administrat modern. O corectă declarare persoane intretinere protejează buzunarul tuturor locatarilor și asigură un climat de respect și transparență în comunitatea dumneavoastră.