Capcana din Legea 196/2018: Cine poate fi cenzor la asociația de proprietari?

Cine poate fi cenzor de bloc? Capcana din Legea 196/2018 care poate anula listele de plată

Multe asociații de proprietari din România funcționează într-o ilegalitate ascunsă, alegând în funcția de control un vecin de treabă, pensionar sau bine intenționat, dar care nu are calificarea cerută expres de textul legii. Această practică prietenească, întâlnită la tot pasul, reprezintă o vulnerabilitate juridică majoră. În cazul unui conflict cu un restanțier, lipsa studiilor de specialitate ale cenzorului poate duce la anularea tuturor listelor de întreținere în instanță.

Cadrul legal actual elimină complet amatorismul din această funcție și impune criterii stricte de studii pe care majoritatea comitetelor de bloc le ignoră din lipsă de informare.

Mitul „studii medii oarecare”: Ce scrie exact în lege?

O confuzie extrem de răspândită este aceea că orice proprietar care a absolvit un liceu și deține o diplomă de bacalaureat poate fi ales cenzor în cadrul unei adunări generale a asociației de proprietari. Realitatea juridică este complet diferită.

Conform Articolului 60, alineatul (1) din Legea nr. 196/2018, cerințele sunt extrem de specifice:

„În cazul în care cenzorul/membrii comisiei de cenzori sunt persoane fizice, acestea trebuie să aibă cel puțin studii medii în domeniul economic sau studii în domeniul juridic.”

Această formulare aduce trei reguli obligatorii pentru asociații:

• Diploma simplă de BAC nu este suficientă: Un absolvent de liceu teoretic (profil umanist, filologie, matematică-fizică) sau de liceu industrial nu are dreptul legal să ocupe această poziție.
• Profilul economic este eliminatoriu la nivel mediu: Pentru ca un proprietar să fie cenzor doar cu studii de liceu, acesta trebuie să fi absolvit obligatoriu un liceu economic (specializarea contabilitate, tehnician în activități economice sau servicii).
• Alternativa juridică: Persoana respectivă poate fi acceptată dacă a absolvit studii în domeniul dreptului.

Dacă persoana aleasă în bloc este de profesie inginer, profesor, medic sau mecanic, aceasta nu îndeplinește criteriile impuse de lege pentru a fi cenzor persoană fizică din rândul proprietarilor, indiferent de câte studii superioare sau doctorate deține în specializarea sa.

Cenzorul din bloc vs. Cenzorul extern: Diferențe de studii

Legea 196/2018 împarte cenzorii în două categorii, aplicând reguli diferite în funcție de proveniența acestora:

1. Cenzorul intern (ales dintre proprietarii blocului): Se aplică regula analizată mai sus, fiind obligatorii cel puțin studiile medii (liceu) cu profil economic sau studii juridice.

2. Cenzorul extern (angajat din afara asociației): Dacă în interiorul blocului nu se găsește niciun vecin calificat sau dornic să preia funcția, comitetul este mandatat de adunarea generală să aducă un specialist extern. În acest caz, criteriile devin și mai dure. Persoana fizică externă trebuie să aibă studii superioare în domeniul economic sau juridic, iar dacă se optează pentru o persoană juridică (firmă), aceasta trebuie să aibă ca domeniu de activitate contabilitatea, auditul financiar sau consultanța fiscală.

Pericolul major: De ce riscați să pierdeți banii restanțierilor?

Consecințele ignorării acestor reguli nu se rezumă la o simplă observație din partea autorităților locale. Riscul financiar maxim apare atunci când asociația demarează procedurile pentru recuperarea datoriilor de la restanțieri prin intermediul instanțelor judecătorești.

În momentul în care un proprietar rău-platnic este dat în judecată, avocatimul acestuia va solicita imediat verificarea calității și a documentelor de studii ale cenzorului care a semnat și verificat execuția bugetară și listele lunare. Dacă se dovedește că cenzorul ales nu deține acte care să ateste studiile economice sau juridice cerute de lege, toate rapoartele de cenzorat sunt lovite de nulitate. Implicit, listele de plată aprobate în baza acelor rapoarte pot fi declarate nule, asociația pierzând procesul, dreptul de a recupera penalitățile și fiind obligată să plătească cheltuielile de judecată.

În plus, nerespectarea statutului, a acordului de asociere sau neîndeplinirea/depășirea atribuțiilor de către cenzor atrage amenzi contravenționale cuprinse între 2.500 și 5.000 de lei, răspunderea personală sau solidară pentru prejudiciile cauzate căzând direct pe umerii celor vinovați.

Cum vă asigurați protecția juridică totală?

Dacă în blocul dumneavoastră nu există un locatar care să aibă studii de liceu economic sau studii juridice și care să fie dispus să preia verificarea actelor, nu riscați siguranța fondurilor comunității. Soluția legală este contractarea unei firme specializate de cenzorat sau a unui expert contabil extern.

De asemenea, rețineți că rolul curent de verificare al cenzorului nu trebuie confundat cu o expertiză contabilă la bloc. Cenzorul urmărește lunar și trimestrial conformitatea formală a listelor, în timp ce expertul contabil intervine doar punctual, prin contract separat, atunci când există suspiciuni majore de fraudă sau delapidare și este nevoie de o probă indubitabilă pentru poliție sau instanță.

Înainte de a numi pe cineva în funcțiile de conducere sau control, asigură-te că nu există conflicte de interese și verifică lista detaliată de incompatibilități în conducerea asociației de proprietari, pentru a proteja comunitatea de orice viciu de procedură care ar putea bloca activitatea administrativă a blocului.