Separare scară bloc: Cum îți poți înființa propria asociație de proprietari

Când devine necesară o separare de scară de bloc?

În multe blocuri mari, formate din două sau trei scări reunite sub umbrela unei singure asociații, apar frecvent neînțelegeri legate de gospodarirea banilor. Fie o scară are nevoie urgentă de reparații la acoperiș sau la lift, în timp ce alta refuză investiția, fie costurile de întreținere par neuniforme. În astfel de situații, locatarii încep să se întrebe dacă o separare scară bloc este posibilă și ce presupune din punct de vedere legal și tehnic înființarea unei asociații proprii.

Răspunsul scurt este că da, desprinderea unei scări este perfect legală. Cu toate acestea, procesul nu se poate face peste noapte și nici prin simpla voință a locatarilor de pe scara respectivă. Pentru mai multe detalii despre funcționarea internă a conducerii, poți consulta ghidul nostru despre atribuțiile președintelui de bloc.

Cele 3 condiții obligatorii pentru separarea unei scări conform Legii 196/2018

Cadrul legal care reglementează funcționarea asociațiilor este Legea nr. 196/2018. La Articolul 13 alineatul (3), legea stabilește foarte clar condițiile în care o asociație existentă se poate diviza pe scări sau tronsoane.

Divizarea unei asociații de proprietari existente în două sau mai multe asociații, pe scări sau tronsoane se face, numai în condițiile în care proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau scărilor poate fi delimitată și în condițiile în care există branșamente separate pe fiecare scară sau tronson, la propunerea majorității proprietarilor din scara sau tronsonul respectiv, cu acordul majorității proprietarilor din asociația ce urmează a se diviza.

Din acest text de lege rezultă trei mari cerințe pe care orice comunitate trebuie să le bifeze:

1. Votul majorității din scara care dorește desprinderea

Prima etapă începe la nivelul scării. Este nevoie de acordul scris al majorității proprietarilor din scara respectivă (minimum 50%+1 din numărul total de apartamente ale scării). De exemplu, într-un bloc cu 90 de apartamente împărțite egal pe 3 scări, pe Scara 1 (care are 30 de apartamente) este nevoie de votul a cel puțin 16 proprietari.

2. Votul Adunării Generale a întregii asociații

Aceasta este, de multe ori, cea mai dificilă etapă. Legea menționează expres că divizarea se face „cu acordul majorității proprietarilor din asociația ce urmează a se diviza”. Asta înseamnă că nu este suficient ca Scara 1 să își dorească plecarea; trebuie organizată o întrunire în cadrul căreia Adunarea Generală a asociației de proprietari (toate cele trei scări) să voteze în favoarea desprinderii cu majoritatea simplă a tuturor membrilor blocului.

3. Autonomia tehnică și branșamentele separate

O scară nu se poate constitui ca asociație independentă dacă depinde din punct de vedere tehnic de restul blocului. Scara respectivă trebuie să aibă utilități proprii și branșamente separate pentru:

• Apă rece și canalizare: Contor general de branșament separat pentru scara respectivă și rețea de distribuție independentă în subsol.
• Gaze naturale: Coloană de gaz proprie sau branșament dedicat.
• Energie electrică pentru părțile comune: Contor și punct de consum (POD) separat pentru iluminatul pe scară, subsol și ascensor.
• Căldură / Apă caldă (unde e cazul): Tablou de distribuție și contorizare separată pe scară.

Pașii administrativi și judecătorești pentru înființarea noii asociații

Dacă îndepliniți cele trei condiții de bază (votul scării, votul asociației mamă și separarea utilităților), urmează parcurgerea etapelor în ordinea lor legală și cronologică:

1. Locatarii de pe Scara 1 se întrunesc în adunare de constituire, adoptă noul statut, acordul de asociere și aleg structura de conducere (Președintele, Comitetul Executiv și Cenzorul, Administratorul).
2. Se depune dosarul complet la Judecătoria pe raza căreia se află imobilul pentru ca noua asociație de pe Scara 1 să fie înregistrată și să dobandească personalitate juridică.
3. În baza hotărârii judecătorești, noua asociație obține Codul de Identificare Fiscală (CIF) de la ANAF. Abia în baza CIF-ului se poate deschide contul bancar unic al noii asociații și se face luarea în evidență la Primăria de sector/locală.
4. Odată ce noul cont bancar este activ, administratorii și cenzorii celor două asociații efectuează procesul de predare-primire. Se calculează soldurile strânse de la Scara 1 (Fond de Rulment, Fond de Reparații), banii se virează în noul cont bancar, iar restanțele și dosarele de executare ale locatarilor de pe Scara 1 se preiau oficial de noua conducere.