Lipsă de transparență în liste? Totul despre expertiza contabilă la bloc

Suspiciunea este una dintre cele mai mari probleme din blocurile din România. Când listele de plată cresc de la o lună la alta fără explicații clare, când fondurile speciale par să dispară în proiecte fictive sau când registrele sunt ținute „la secret”, în comunitate apar pe bună dreptate tensiuni majore. Mulți locatari se întreabă legitim unde se duc banii de întreținere și cum pot verifica dacă sumele afișate sunt calculate corect.

Dacă discuțiile de la avizier nu duc la niciun rezultat, cadrul legislativ actual oferă fiecărui proprietar o pârghie legală extrem de puternică: expertiza contabilă. În acest articol, explicăm pașii exacți prin care un proprietar poate contracta un expert autorizat pentru a audita registrele financiare ale asociației, conform normelor în vigoare.

Ce spune Legea nr. 196/2018 despre expertiza contabilă la bloc?

O neînțelegere frecventă în rândul comitetelor executive este aceea că un singur proprietar nu ar avea dreptul să aducă un auditor extern fără aprobarea Adunării Generale. Această mentalitate este complet falsă și contrazice direct legislația.

Conform Articolului 81 din Legea nr. 196/2018, orice proprietar are dreptul de a contracta, în nume și pe cheltuiala proprie, lucrări de expertiză tehnică a proprietății sale individuale sau a proprietății comune și/sau expertiză contabilă a cheltuielilor asociației de proprietari. Singura condiție impusă de lege este ca această verificare să fie realizată cu o persoană fizică sau juridică autorizată, conform legislației în vigoare.

Pașii legali pentru a solicita verificarea gestiunii financiare

Pentru ca rezultatele expertizei contabile să aibă valoare juridică (să poată fi folosite în instanță sau pentru demiterea conducerii), procedura trebuie să respecte cu strictețe pașii legali:

1. Solicitarea oficială de acces la documente

Înainte de a aduce expertul la bloc, proprietarul trebuie să își exercite dreptul la informare prevăzut de Articolul 28 din lege. Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informați în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociației, să solicite în scris și să primească copii după orice document al acesteia. De asemenea, au dreptul de a primi explicații cu privire la calculul cotei de contribuție și să o conteste în scris, în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată. Solicitarea se adresează președintelui de bloc, care este obligat să răspundă în scris în termen de maximum 10 zile.

2. Contractarea unui expert contabil autorizat

Proprietarul selectează și contractează un expert contabil înscris în Tabloul Oficial al Corpului Experților Contabili și Contabililor Autorizați din România (CECCAR). Se semnează un contract de prestări servicii în care se definește clar „obiectivul expertizei” (de exemplu: verificarea modului de repartizare a facturilor de utilități în ultimele 12 luni, analiza modului de încasare și utilizare a fondului de reparații etc.).

3. Desfășurarea expertizei și analiza registrelor

Odată contractat, expertul contabil va solicita asociației accesul la documentele originale: registrele de casă și de bancă, facturile emise de furnizori, chitanțierele, fișele de apartament și extrasele de cont bancar. Administratorul are obligația legală de a pune la dispoziție aceste date, activitatea sa fiind organizată în contabilitate în partidă simplă.

Ce se întâmplă dacă președintele sau administratorul refuză verificarea?

Refuzul de a pune la dispoziția expertului documentele contabile este o practică des întâlnită în asociațiile care ascund probleme administrative, dar este complet ilegală. Dacă conducerea blochează accesul la arhivă, legea oferă mecanisme clare de sancționare:

• Notificarea comitetului și a cenzorului: În cazul în care președintele sau administratorul nu facilitează accesul la documente, proprietarii au dreptul de a notifica comitetul executiv și cenzorul/comisia de cenzori.
• Sesizarea Primăriei: În situația nesoluționării solicitărilor în termen de 10 zile de la depunere, proprietarii se pot adresa compartimentelor specializate din cadrul primăriei.
• Amenzi drastice: Conform Articolului 102 din Legea 196/2018, neîndeplinirea sau depășirea atribuțiilor de către președinte, comitet sau administrator constituie contravenție. Aceasta se sancționează de către primar sau Poliția Locală cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei.

Dacă în urma expertizei contabile se descoperă nereguli sau deficit în gestiune, raportul întocmit servește ca probă imbatabilă într-un proces pentru recuperarea prejudiciilor. Mai mult, asociația poate folosi aceste dovezi pentru a parcurge procedura prin care se schimbă legal administratorul de bloc.

Cum elimină Urban Hive Admin riscul suspiciunilor financiare?

Cele mai multe cereri de expertiză contabilă apar din cauza opacității: tabele Excel greu de descifrat, liste scrisă de mână și lipsa chitanțelor digitale. La Urban Hive Admin, abordăm managementul financiar prin transparență totală.

Oferind servicii profesionale de administrare imobile, integrăm fiecare asociație în platforma digitală e-bloc. Proprietarii au acces în timp real, direct de pe telefon, la facturile scanate ale blocului, la istoricul plăților și la modul exact în care este cheltuit fiecare leu din fondul de reparații. Când informația este la vedere 24/7, suspiciunile dispar, iar Adunările Generale devin simple formalități administrative constructive.