Asociație Fără Președinte: Ce Se Întâmplă Când Proprietarii Refuză Să Se Implice?

De ce rămân blocurile fără conducere? Sindromul „totul de-a gata”

Administrarea unui bloc a devenit o sarcină tot mai ingrată. Mulți proprietari au impresia greșită că președintele sau membrii comitetului sunt angajați datori să le rezolve toate poftelor, uitând că aceștia sunt, în primul rând, vecini care își asumă voluntar o răspundere juridică uriașă. Când munca depusă este răsplătită doar cu suspiciuni, atitudini de tipul „eu plătesc, mie să mi se facă” și critici la fiecare pas, demisia conducerii devine doar o chestiune de timp. În acest fel, tot mai multe scări ajung să fie blocate într-o situație delicată: o asociație fără președinte și fără persoane dispuse să candideze.

Prima reacție a locatarilor când se trezesc fără conducere este teama că blocul se va desființa sau că utilitățile vor fi sistate peste noapte. Deși cadrul legal oferă mecanisme provizorii pentru ca viața de zi cu zi să meargă mai departe, lipsa unei echipe de conducere creează vulnerabilități majore pe termen lung.

Cine are voie să preia conducerea? Restricțiile stricte din Legea nr. 196/2018

Atunci când nimănui din bloc nu îi mai trebuie bătăi de cap, prima tentativă a locatarilor este să caute un președinte din afara scării sau să delege atribuțiile către un chiriaș ori o cunoștință. Legislația stabilește însă o diferență categorică între persoanele angajate pentru servicii tehnice și cele alese pentru conducere:

• Externalizarea serviciilor: Administratorul și cenzorul pot fi persoane fizice atestate sau firme specializate din afara asociației. Pentru detalii despre atribuțiile acestora, consultați ghidul privind atribuțiile administratorului de bloc.
• Organele alese de conducere: Președintele și comitetul executiv pot fi aleși exclusiv din rândul proprietarilor membri ai asociației.

Condiția este expresă în textul normativ:

„Membrii comitetului executiv sunt desemnați de către adunarea generală a asociației de proprietari, dintre membrii asociației de proprietari.”

Prin urmare, nu pot fi aleși președinți chiriașii, rudele care nu figurează în actul de proprietate, persoanele cu procură sau terții. Lista completă a interdicțiilor o puteți analiza în articolul despre incompatibilitățile din conducerea asociației.

Cum se menține funcționalitatea blocului în lipsa președintelui?

Dacă președintele a demisionat, dar membrii comitetului executiv au rămas pe poziții, activitatea curentă nu se oprește. Comitetul are capacitatea legală de a duce la îndeplinire hotărârile anterioare, de a aviza documente și de a gestiona situațiile operative. Deciziile se iau în colectiv, prin votul majorității membrilor, iar documentele pot purta semnătura acestora. Comitetul are însă obligația de a pregăti desfășurarea adunării generale pentru alegerea unui nou președinte de îndată ce există o candidatură.

Situația devine mai complicată când au demisionat atât președintele, cât și întregul comitet. În acest caz, organul suprem care preia controlul este Adunarea Generală a asociației de proprietari. Convocată de un grup de cel puțin 20% dintre proprietari, adunarea poate adopta hotărâri directe pentru:

• Aprobarea plăților curente și a reparațiilor urgente;
• Mandatarea administratorului pentru operațiuni administrative strict delimitate;
• Validarea listelor de plată întocmite de administrator și verificate de cenzor.

Blocajul juridic: Ce riscă blocul pe termen mediu și lung?

Mânuirea lucrurilor de pe o zi pe alta prin adunări generale repetate nu rezolvă problema de fond. Conform cadrului legal, președintele este singurul reprezentant legal al asociației în raporturile cu terții și în instanță.

Absența unui președinte în funcție generează consecințe grave:

1. Imposibilitatea de a da în judecată restanțierii: Asociația nu poate deschide acțiuni în instanță împotriva celor care nu își achită întreținerea, deoarece lipsește semnătura reprezentantului legal. Pentru detalii despre atribuțiile de reprezentare, citiți ghidul despre limitele legale ale președintelui de bloc.
2. Blocarea ipotecilor legale: Notarea debitelor mari în cartea funciară a apartamentelor cu datorii este o atribuție directă a președintelui.
3. Riscul blocării conturilor bancare: La expirarea specimenului de semnătură înregistrat la bancă, instituția financiară poate bloca accesul la contul bancar al asociației până la depunerea procesului-verbal de alegere a unui nou președinte.

Soluția reală: Implicare și împărțirea responsabilităților

Blocul nu este un hotel în care locatarii cumpără servicii de la o recepție, ci o proprietate comună care necesită implicare directă. Pentru a evita demisiile în lanț ale conducerii, comunitatea trebuie să renunțe la pretenția ca un singur vecin să facă totul de unul singur. Susținerea comitetului, rotația periodică a responsabilităților între proprietari și abordarea constructivă a problemelor comune sunt singurele garanții pentru o scară bine administrată și sigură.