Închirierea și Folosirea Spațiilor Comune din Bloc

Fie că vorbim despre o fostă uscătorie transformată în depozit, un subsol închiriat sau un banner publicitar amplasat pe fațada imobilului, exploatarea spațiilor comune reprezintă o sursă excelentă de venituri pentru asociațiile de proprietari.

Totuși, gestionarea acestor sume generează adesea dispute aprinse între vecini. Mulți locatari trăiesc cu impresia că banii încasați ar trebui să le reducă direct factura lunară la întreținere sau, mai mult, să le fie distribuiți în mod direct sub formă de cash.

În realitate, Legea nr. 196/2018 și Codul Fiscal reglementează în detaliu atât procedura prin care aceste spații pot fi valorificate, cât și destinația finală a fiecărui leu încasat. Iată cum se derulează legal acest proces, ce soluții practice există și cum trebuie gestionate fondurile pentru a pune asociația la adăpost de sancțiuni.

Ce spații comune pot fi valorificate într-un condominiu?

Proprietatea comună aparține tuturor proprietarilor din bloc, proporțional cu cota-parte indiviză a fiecăruia. Printre elementele care pot face obiectul unui contract de închiriere sau al unui drept de folosință contracost se numără:

• Spațiile interioare tradiționale: Uscătorii, spălătorii, holuri generoase sau camere de serviciu.
• Fostele ghene de gunoi de pe etaj: O soluție modernă și extrem de practică în blocurile unde s-a dezafectat tubulatura interioară de evacuare a deșeurilor. În loc ca asociația să treacă prin procesul birocratic complex și de durată pentru schimbarea oficială a destinației spațiului în cartea funciară, se poate opta direct pentru un contract de folosință cu titlu oneros (contracost) către locatarii interesați să le folosească drept spații închise de depozitare.
• Elementele de fațadă și acoperișul: Pereții exteriori ai blocului (pentru mesh-uri și bannere publicitare) sau terasa imobilului (pentru amplasarea antenelor de telecomunicații).

Se pot da în folosință doar acele zone din subsol prin care trec exclusiv conducte de tranzit, însă doar cu respectarea unor reguli stricte introduse obligatoriu în contract:

• Utilizatorul se obligă să permită accesul necondiționat al asociației sau firmei de mentenanță în caz de revizii sau urgențe.
• Este strict interzisă mascarea, îngroparea în rigips sau izolarea permanentă a țevilor comune.
• Asociația nu își asumă răspunderea pentru deteriorarea bunurilor depozitate acolo în cazul unei avarii neprevăzute la instalațiile comune.

Procedura legală: Ce pași trebuie să urmeze asociația?

Valorificarea unui spațiu nu se poate realiza printr-o simplă înțelegere verbală cu președintele sau administratorul. Pentru ca un contract (de închiriere sau de folosință) să fie valabil și neatacabil, Legea 196/2018 impune o procedură strictă:

1. Acordul scris al vecinilor direct afectați

Conform Articolului 38 alin. (2) din Lege, înainte de orice vot general, este obligatoriu acordul scris al tuturor proprietarilor direct afectați de vecinătate cu care se învecinează spațiul respectiv, pe plan orizontal și vertical (vecinii de perete, de deasupra și de dedesubt).

2. Hotărârea Adunării Generale

După obținerea acordului vecinilor direcți, decizia de exploatare a spațiului comun trebuie adoptată în Adunarea Generală a asociației de proprietari, cu o majoritate de două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu.

3. Semnarea și avizarea contractului

În baza hotărârii Adunării Generale, Președintele asociației are dreptul și obligația legală de a semna contractul în numele asociației. Însă, pentru a fi deplin valabil, textul legii prevede că acesta trebuie să fie obligatoriu avizat de către cenzor sau comisia de cenzori a asociației.

Destinația banilor: Unde trebuie să meargă sumele încasate?

Aceasta este zona în care apar cele mai multe confuzii în cadrul blocurilor. Conform Articolului 70 alin. (2) din Legea nr. 196/2018, toate veniturile obținute din exploatarea proprietății comune au o destinație specială și clară:

„Veniturile prevăzute la alin. (1) alimentează numai fondul de reparaţii al asociaţiei de proprietari şi nu se plătesc proprietarilor.”

Deși scopul final al acestor sume este efectuarea de reparații, întreținere curentă sau proiecte de modernizare a clădirii, din punct de vedere contabil și legal ele trebuie să fie evidențiate obligatoriu în Fondul de Reparații al asociației (fiind interzisă amestecarea lor cu fondul de rulment sau utilizarea lor directă pentru cheltuieli administrative de zi cu zi).

Regulile obligatorii privind utilizarea acestor venituri sunt:

• Banii NU se împart locatarilor: Niciun proprietar nu poate solicita sume cash, dividende sau compensații din chiriile obținute de bloc.
• Banii NU scad întreținerea curentă: Sumele încasate nu pot fi folosite pentru a achita facturile curente de utilități ale consumurilor individuale (apă, gaz din apartamente) sau cheltuielile operaționale zilnice.
• Banii finanțează exclusiv viitoarele lucrări: Sumele se acumulează în contul bancar și pot fi cheltuite doar prin hotărâre pentru îmbunătățirea structurii și dotărilor blocului (refacerea terasei, înlocuirea coloanelor de apă, izolarea subsolului, zugrăvirea scării sau reparațiile la lift), scutind astfel proprietarii de a aduce bani în plus de acasă.

Ce spune Codul Fiscal? Sunt aceste venituri impozitate?

Asociațiile de proprietari beneficiază de o facilitate fiscală majoră stabilită de Codul Fiscal (Art. 15 alin. 1 lit. h):

Veniturile obținute din închirieri sau din darea în folosință a proprietății comune sunt scutite de la plata impozitului pe profit, cu o singură condiție obligatorie: toate sumele încasate să fie utilizate, în anul curent sau în anii următori, exclusiv pentru consolidarea, repararea, întreținerea și modernizarea proprietății comune.

Rolul unei firme de administrație blocuri moderne

Într-o eră a digitalizării și a transparenței, evidența acestor fonduri speciale nu se mai poate ține în registre fizice scrise de mână, unde sumele se pot confunda ușor.

La Urban Hive Admin, integrăm toate veniturile din exploatarea spațiilor comune (uscătorii, foste ghene, reclame) direct în prima pagină a platformei digitale e-bloc. În acest fel:

• Comitetul și proprietarii pot urmări în timp real, direct din aplicație, sumele intrate în contul Fondului de Reparații al asociației.
• Trasabilitatea este garantată: Banii sunt clar separați de cotele curente și sunt alocați transparent pentru destinația lor legală.
• Asociația rămâne protejată: Toate contractele și încasările sunt evidențiate transparent, asigurând conformitatea deplină în fața controalelor efectuate de compartimentele specializate ale Poliției Locale sau ANAF.

Valorificarea inteligentă a spațiilor dezafectate sau administrative din bloc reprezintă cea mai simplă metodă de a strânge bugete pentru modernizări, protejând în același timp buzunarul fiecărui locatar.