Cine răspunde de reparațiile la bloc? Limitele Legii 196/2018

Defecțiunile tehnice la bloc: Cine are responsabilitatea legală de a sesiza firma de mentenanță și de a gestiona reparațiile?

Gestionarea proprietății comune reprezintă una dintre cele mai frecvente surse de conflict în cadrul asociațiilor de proprietari din București. Atunci când un echipament comun se defectează — fie că vorbim despre oprirea ascensorului, o avarie la rețeaua de distribuție a apei sau probleme la hidroizolația terasei — în comunitățile de locatari apar adesea dispute aprinse. Cine trebuie să acționeze? Este datoria președintelui, a administratorului sau a fiecărui proprietar în parte? Pentru a clarifica aceste neînțelegeri, este esențial să analizăm mecanismele de delegare a execuției stabilite de Legea nr. 196/2018 și rolul real al unui contract de administrare tehnică bloc.

Dreptul de proprietate comună vs. Executarea operativă

O confuzie des întâlnită printre locatari este ideea că, deoarece spațiile comune aparțin tuturor proprietarilor în baza cotei-părți indivize, administrarea tehnică operativă ar trebui realizată „la comun” sau că orice decizie administrativă poate fi luată individual. Din punct de vedere juridic, cadrul legal organizează acest proces prin structuri clare de reprezentare.

Conform prevederilor legale, asociația de proprietari este forma juridică de organizare și reprezentare a intereselor comune. În momentul în care adunarea generală adoptă hotărâri, punerea lor în aplicare și execuția operativă sunt delegate unor organe specifice. Legea nr. 196/2018 stipulează clar că hotărârile asociației de proprietari sunt luate în adunarea generală, iar executarea lor este încredințată în mod expres comitetului executiv și administratorului. Prin urmare, proprietarii simpli nu au competența de a lansa comenzi de reparații sau de a contracta servicii în numele asociației fără autorizarea structurilor de conducere.

Care sunt obligațiile reale ale proprietarilor?

Pentru a înțelege unde se termină atribuțiile locatarilor și unde încep cele ale conducerii, trebuie să analizăm obligațiile individuale stabilite de lege:

• Întreținerea proprietății individuale: Fiecare proprietar este obligat să își mențină apartamentul și instalațiile interioare din dotare (sanitare, de încălzire, electrice, gaz) în stare bună de funcționare, pe propria cheltuială, astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalți vecini;
• Obligația financiară pentru spațiile comune: Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, chiar dacă renunță la folosirea unei părți din proprietatea comună;
• Obligația de a permite accesul: Proprietarul este dator să permită accesul în locuința sa atunci când este absolut necesară inspectarea, repararea sau înlocuirea unor elemente din proprietatea comună care nu pot fi accesate altfel.

Prin urmare, obligația proprietarului este de a finanța reparațiile și de a sesiza disfuncționalitățile, însă managementul tehnic al lucrărilor revine exclusiv structurilor de conducere și execuție.

Limitele contractului de administrare: Cât plătești, atâtea servicii primești

O altă barieră majoră în buna funcționare a unui bloc o reprezintă așteptările nerealiste în raport cu firma de management imobiliar. Activitatea completă de administrare include, conform legii, trei piloni distincți: administrarea tehnică și întreținerea, contabilitatea și activitatea de casierie. Totuși, contractul de administrare este un acord comercial cu titlu oneros care se execută strict în limita activităților stabilite în scris de asociație.

În funcție de tariful negociat și de nevoile bugetare ale asociației, obligațiile firmei sunt cu rigurozitate delimitate contractual:

• Contract exclusiv pentru servicii de contabilitate: Dacă asociația plătește un tarif minim destinat doar gestiunii financiare și listelor de plată, compania nu are nicio obligație legală în zona tehnică. În acest scenariu, monitorizarea imobilului, înlocuirea becurilor sau notificarea oficială a prestatorilor revin în totalitate comitetului executiv și președintelui;
• Contract standard pentru administrare tehnică: În acest pachet, administratorul propune și supraveghează lucrările de conservare, efectuează inspecții periodice ale imobilului și transmite comenzile către firmele de service autorizate. Acest serviciu are limite clare și nu presupune ca administratorul să realizeze personal reparații sau să asigure prezență physicală permanentă pe scară pentru tarife de bază;
• Contract de Facility Management Premium: Pentru monitorizare continuă, echipe proprii de intervenție tehnică rapidă la orice oră și management extins, asociația trebuie să aprobe un buget specific pentru servicii integrate.

Procedura în caz de avarie: Cine notifică prestatorii de servicii?

În cazul echipamentelor complexe, cum sunt ascensoarele, regimul de funcționare este guvernat atât de legislația asociațiilor, cât și de normele tehnice de siguranță. Fiecare asociație este obligată să dețină un contract direct cu o firmă autorizată pentru mentenanța lifturilor, iar procedura de notificare este clar divizată în funcție de caracterul situației:

• În caz de urgență majoră (persoane blocate în cabină): Oricine observă situația are dreptul și datoria de a contacta direct dispeceratul de urgență al firmei de mentenanță, al cărui număr de telefon este afișat obligatoriu pe ușa liftului. În astfel de momente critice, nu este necesară aprobarea prealabilă a președintelui sau a administratorului pentru a solicita intervenția tehnică;
• În cazul disfuncționalităților curente (lift blocat sau erori de sistem): Foarte frecvent, liftul nu are nevoie de o reparație capitală, ci este doar oprit temporar din cauza unei uși forțate sau a unei erori de senzor. Majoritatea contractelor de mentenanță stipulează că echipa trebuie să se deplaseze pentru verificări, iar deblocarea este inclusă în abonamentul lunar. Pentru că aceste intervenții nu implică costuri suplimentare, orice locatar poate sesiza direct firma pentru o rezolvare rapidă. Nu are niciun sens economic sau practic să se aștepte ore în șir ca președintele să vină de la muncă doar pentru a constata vizual o eroare de senzor și a da un telefon care se putea da din primul minut.

Sancțiuni legale: Ce riscă asociația în caz de neglijență tehnică?

Responsabilitatea menținerii clădirii în stare de siguranță nu este doar o opțiune, ci o obligație legală strictă. Legea nr. 196/2018 introduce sancțiuni clare pentru organele de conducere care ignoră avariile sau întreținerea necorespunzătoare.

Neluarea de către asociație, președinte sau comitetul executiv a măsurilor necesare pentru repararea, reabilitarea și menținerea în stare de siguranță și funcționare a condominiului și a instalațiilor comune constituie contravenție. Această faptă se sancționează cu amendă de la 200 lei la 1.000 lei. Mai mult, neîndeplinirea sau depășirea atribuțiilor legale și statutare de către președinte, comitet sau administrator se sancționează cu amenzi substanțiale, cuprinsă între 2.500 lei și 5.000 lei, aplicate direct persoanelor vinovate de către primar, împuterniciții acestuia sau Poliția Locală.